Bien investir
Epargne immobilière

Communément appelés la pierre-papier, les SCPI (Sociétés Civiles de Placement immobilier) et OPCI (Organismes de Placement Collectif Immobilier) ouvrent les portes de l’investissement indirect dans l’immobilier (résidentiel, bureaux, commerce…) avec un ticket d’entrée abordable et sans soucis de gestion moyennant une commission de gestion annuelle forfaitaire.

La pierre-papier : principales caractéristiques

La pierre-papier désigne l’ensemble des produits de placement à base d’immobilier. Ces produits se présentent sous forme de titres de sociétés ou de fonds. Au lieu d’acquérir un bien immobilier physique, l’investisseur achète des parts ou des actions de sociétés qui elles-mêmes acquièrent des immeubles (habitation, bureaux, commerce…) afin de les louer. Leur objectif est d’investir dans des immeubles afin de générer un rendement locatif non garanti ainsi qu’une valorisation éventuelle sur le long terme des actifs immobiliers. C’est un investissement indirect dans l’immobilier.

Les SCPI et OPCI ainsi que la société de gestion sont soumis au contrôle de l’Autorité des Marchés Financiers (AMF) qui leur délivre un visa avant toute commercialisation.

La SCPI est une Société Civile de Placement Immobilier

Il existe différentes catégories de SCPI dont les deux principales sont :

  • Les SCPI de rendement sont orientées vers la distribution de revenu régulier. Cette catégorie comporte trois sous-catégories :
    - les SCPI classiques diversifiées qui représentent environ 70 % de la capitalisation et sont investies en immobilier d’entreprise : bureaux, locaux d’activités PME/PMI, entrepôts, commerces. Elles privilégient rendement et diversification.
    - les murs de magasin dont le patrimoine est constitué principalement de commerce ou de plus grandes surfaces.
    - les SCPI géographiques qui sont investies principalement en région ou à l’international et pour lesquelles une expertise régionale a été développée.
  • Les SCPI « fiscales » qui investissent essentiellement dans le logement afin de bénéficier des avantages liés aux différents dispositifs fiscaux d’incitation à l’investissement locatif (exemples : Méhaignerie, Robien, Scellier, Malraux …).

L’OPCI est un Organisme de Placement Collectif Immobilier

Il s’agit d’un support de placement conçu sur le modèle des Organismes de Placements Collectifs en Valeurs Mobilières (OPCVM). Son caractère innovant repose sur sa nature d’investissement à prépondérance immobilière (similaire en ce point à une SCPI), conjuguée à des revenus soumis à la fiscalité des valeurs mobilières (au même titre qu’un OPCVM) pour l’OPCI distribuée par le Crédit Agricole.

Les OPCI regroupent deux types de supports :

  • les Sociétés de Placement à Prépondérance Immobilière à Capital Variable (SPPICAV) : sociétés commerciales à capital variable, dont les revenus sont soumis à la fiscalité des valeurs mobilières. Leurs caractéristiques se rapprochent des OPCVM classiques.
  • les Fonds de Placement Immobilier (FPI) : définis comme une « copropriété » composée d’actifs immobiliers et d’instruments financiers.». Les revenus distribués par un FPI relèvent de la catégorie fiscale des revenus fonciers.

La composition des OPCI :

  • ils comportent entre 60 % et 90 % d'actifs immobiliers.
  • l'actif de ces deux supports comporte obligatoirement au moins 10 % d'actifs liquides pour pouvoir faire face aux demandes de retraits formulées par leurs porteurs de parts ou actionnaires.
  • le solde (0 à 30 %) peut quant à lui être constitué d'autres instruments financiers (produits financiers monétaires, obligataires et boursiers pouvant avoir un sous jacent immobilier).


Qu’est-ce qui différencie la SCPI de l’OPCI ?

Une SCPI est constituée uniquement d’immobilier, sans autre composante. En revanche, la composition de l’OCPI est mixte. En plus des investissements immobiliers, des produits financiers, monétaires, obligataires et boursiers, composent l’autre partie des investissements. C’est cette combinaison entre l’immobilier et les actifs financiers qui donne à l’OCPI l’attrait d’une épargne immobilière associée à une facilité de souscription (comme de sortie).

SCPI OPCI
NATURE DES ACTIFS Immobilier physique : minimum de 95% Dominante immobilière : minimum de 60%
REVENUS Revenus locatifs Revenus locatifs et financiers
LIQUIDITE Liquidité organisée, mais non garantie (pour les SCPI à capital fixe) :
- marché des parts limité,
- prix fixé par la confrontation entre offre et demande
- possible décote et possible commission de cession de parts
 Capital variable :
- souscriptions et rachats à échéances régulières
- prix fonction de la valeur liquidative (actif net réevalué)
FISCALITE - Fiscalité des revenus fonciers
- Droits d’enregistrement sur la cession des parts 		- Choix de la fiscalité (revenus mobiliers pour la SPPICAV, revenus fonciers pour le FPI)
- En principe pas de droits d’enregistrement sur la cession des titres

5 bonnes raisons d’investir

  • Un accès facile et rapide à un placement permettant de diversifier une partie de votre épargne dans l’immobilier
  • Une gestion clés-en-mains : nos équipes de professionnels s’occupent de tout et gèrent pour vous les investissements.
  • Une diversification des risques par le nombre ou la nature des biens, la diversité des régions et villes dans lesquelles les investissements sont réalisés moyennant une commission de gestion annuelle forfaitaire.
  • Une source potentielle de revenus récurrents dans le cadre du compte-titres, ou la capitalisation de ces revenus si vous optez pour l’assurance vie.
  • Un investissement à votre rythme : vous pouvez effectuer des versements ponctuels ou programmer des versements réguliers sur votre compte-titres, votre contrat d’assurance vie ou de capitalisation lors de vos souscriptions d’actions d’OPCI.

Points de vigilance

Lorsque vous investissez dans une SCPI ou un OPCI, vous devez tenir compte des éléments et risques suivants :

  • il s’agit d’un placement à long terme, vous devez conserver vos parts ou actions pendant une durée correspondant à un minimum de 8 ans ;
  • le capital investi n’est pas garanti ;
  • la revente des parts n’est pas garantie pour la SCPI;
  • la rentabilité d’un placement en parts de SCPI et ou actions d’OPCI est de manière générale fonction :
    - des éventuels dividendes qui vous seront versés. Le versement des dividendes, soumis à l’approbation préalable de l’assemblée générale, n’est pas garanti et peut évoluer à la hausse comme à la baisse en fonction des conditions de location des immeubles, notamment de la date de mise en location des immeubles et du niveau des loyers
    - du montant du capital que vous percevrez, soit lors de la vente de vos parts ou de vos actions, soit lors de la liquidation de la SCPI ou de l’OPCI. Ce dernier montant n’est pas garanti et déprendra du prix de cession du patrimoine immobilier détenu par la SCPI ou l’OPCI et de la situation du marché de l’immobilier (qui peut connaître de hausse et de baisse) lors de la cession sur la durée du placement.
  • la rentabilité des OPCI peut également dépendre de l’évolution des marchés financiers pour la poche financière.
  • dans le cadre d’un financement de l’investissement par prêt bancaire notamment pour une SCPI, l’investisseur doit prendre en compte la possible absence de dividende, les premières années (pendant la constitution du patrimoine immobilier), qui peut nécessiter une contribution directe de sa part. Par ailleurs, si le rendement des parts achetées à crédit n’est pas suffisant pour rembourser l’emprunt à terme, ou en cas de baisse du prix lors de la vente des parts, le souscripteur devrait payer la différence.

Ainsi, la rentabilité d’une SCPI ou d’un OPCI ne peut être appréciée qu’à la fin des opérations de cession ou de liquidation.

haut de page