Pierre-papier : tout savoir sur les SCPI et OPCI
Communément appelés « pierre-papier », les SCPI (Sociétés Civiles de Placement immobilier) et OPCI (Organismes de Placement Collectif Immobilier) ouvrent les portes de l’investissement indirect dans l’immobilier (résidentiel, bureaux, commerce…) avec un ticket d’entrée abordable sans les soucis de gestion - moyennant une commission de gestion annuelle.
Principales caractéristiques de la pierre-papier
Pierre-papier est un terme générique qui sert à désigner toutes les formes de placement financier ayant l’immobilier pour support. Ces produits se présentent sous forme de titres de sociétés ou de fonds. Au lieu d’acquérir un bien immobilier physique, l’investisseur achète des parts ou des actions de sociétés ou des fonds qui elles-mêmes acquièrent des immeubles (habitation, bureaux, commerce…) directement ou indirectement afin de les louer. Leur objectif est d’investir dans des immeubles afin de générer un rendement locatif non garanti ainsi qu’une valorisation éventuelle sur le long terme des actifs immobiliers. C’est un investissement indirect dans l’immobilier. Les SCPI et les OPCI sont gérées par une société de gestion et sont, au même titre que la société de gestion qui les gère, soumis au contrôle de l’Autorité des Marchés Financiers (AMF) qui délivre un visa ou agrément avant toute commercialisation.
Les SCPI (Société Civile de Placement Immobilier)
Investir dans une SCPI permet de diversifier son patrimoine en devenant propriétaire indirectement d'une partie seulement de plusieurs immeubles, en devenant associé de la SCPI. C’est un placement de long terme dont la durée recommandée est d’au moins 8 ans.
Deux grand types de SCPI existent :
- Les SCPI de rendement. Elle sont orientées vers la distribution d’un éventuel revenu et investissent dans de l’immobilier d’entreprise (bureaux, commerces, hôtels, …)
- Les SCPI fiscales qui investissent essentiellement dans le logement afin de bénéficier des avantages liés aux différents dispositifs fiscaux d’incitation à l’investissement locatif (exemples : Méhaignerie, Robien, Scellier, Malraux …).
Les OPCI (Organisme de Placement Collectif Immobilier)
L’OPCI permet d’investir indirectement et partiellement dans la pierre. C’est un placement de long terme dont la durée recommandée est de 8 ans.
Le principe : le fonds est partiellement investi dans des immeubles : des bureaux, des commerces ou des hôtels, en général difficilement accessibles aux particuliers. Mais le fonds est aussi investi dans des valeurs mobilières, actions, obligations et produits de taux.
La composition des OPCI grand public :
- 51% minimum investis en actifs immobiliers physiques
- 60% minimum investis en actifs immobiliers physiques ou immobiliers cotés,
- 5% minimum en liquidité
Quelles différences entre OPCI et SCPI ?
Une SCPI est une Société Civile de Placements Immobilier, elle a pour objet de gérer un patrimoine immobilier exclusivement locatif (logement/immobilier de bureau / commerce...) alors que la composition de l’investissement de l’OCPI, Organisme de Placement Collectif Immobilier est mixte. En plus des investissements immobiliers, des produits financiers, monétaires, obligataires et boursiers, composent l’autre partie des investissements.
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| SCPI | OPCI | |
|---|---|---|---|
| Nature des actifs |
La SCPI détient directement ou indirectement de l'immobilier physique. Elle est également composée accessoirement de liquidités (gestion de dépôts). |
L’OPCI détient indirectement et partiellement de l’immobilier physique. Il est également composé d'immobilier coté et de produits financiers. |
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| Revenus |
Principalement des revenus locatifs non garantis (les performances passées ne préjugent pas les performances futures) |
Revenus locatifs et financiers non garantis (les performances passées ne préjugent pas les performances futures) |
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| Liquidité |
Liquidité organisée, mais non garantie (pour les SCPI à capital fixe) : |
L’OPCI offre une certaine forme de liquidité grâce à la poche financière qui la compose. Il existe un risque en liquidité et un risque de perte en capital lors du rachat ou de la revente des parts et/ou actions selon l’état du marché immobilier ainsi que financier pour les OPCI. |
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Sources : Amundi au 31 décembre 2018 / IEIF – Février 2019
